Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở
1. Khi nào xây nhà phải có giấy phép?
Căn cứ khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy phép xây dựng đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép. Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nhà ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Như vậy, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực sau đây thì phải có giấy phép xây dựng:
- Nội thành, ngoại thành của thành phố;
- Nội thị, ngoại thị của thị xã;
- Tại thị trấn;
- Trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa tại khu vực nông thôn.
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở
- Cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.
+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo đúng quy định.
+ Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.
- Về điều kiện riêng:
Theo khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Không có Sổ đỏ vẫn được cấp giấy phép
Trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ); đây là quy định rất phù hợp, vì dù không có Giấy chứng nhận nhưng có các loại giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất vẫn có quyền tạo lập tài sản gắn liền với đất hợp pháp (được xây nhà, công trình xây dựng khác,…).
4. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng
Theo Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, chủ đầu tư cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;
+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì các bản vẽ thiết kế là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
5. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy phép xây dựng do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau.
6. Mức phạt khi xây nhà không phép
Khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp có giấy phép mà không có giấy phép thì bị xử lý vi phạm hành chính, cụ thể:
- Mức phạt vi phạm lần đầu
Căn cứ khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép bị xử lý như sau:
+ Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa mà không có giấy phép.
+ Phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị mà không có giấy phép.
- Mức phạt khi vẫn tiếp tục xây dựng
Theo khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với trường hợp xây dựng nhà ở không có giấy phép đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục xây dựng thì bị xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 05 - 10 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
+ Phạt tiền từ 35 - 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
- Mức phạt khi tái phạm
Theo khoản 9 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm thì phạt tiền như sau:
+ Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
+ Phạt tiền từ 70 - 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
- Biện pháp khắc phục hậu quả
Căn cứ khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài mức phạt tiền trên thì người có hành vi xây dựng nhà ở mà không có giấy phép buộc phải tháo dỡ nhà ở nếu hành vi vi phạm đã kết thúc (đã xây xong); trường hợp chưa xây xong thì có thể không bị tháo dỡ.
7. Xây nhà không phép có thể không bị phá dỡ
Căn cứ khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP được hướng dẫn bởi khoản 1 Điều 5 Thông tư 03/2018/TT-BXD, khi người có thẩm quyền phát hiện hành vi xây dựng nhà ở không phép mà hành vi này đang xảy ra thì xử lý như sau:
- Phải dừng thi công xây dựng kể từ thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.
- Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, người vi phạm có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng và xuất trình người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được cấp. Hết thời hạn trên mà người vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng thì người có thẩm quyền xử phạt ra thông báo tháo dỡ nhà ở xây dựng không phép.
Như vậy, xây nhà không phép không bị phá dỡ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Đang thi công.
- Dừng thi công xây dựng kể từ thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.
- Xin được giấy phép xây dựng trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính và xuất trình cho người có thẩm quyền xử phạt.
- Hiện trạng nhà ở đang xây dựng không phép phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp.
