1. Khái niệm vay thế chấp
Vay thế chấp là hình thức vay tiền ngân hàng và sử dụng tài sản có giá trị (Ví dụ: Bất động sản đã có giấy chứng nhận, tiền gửi, tài sản hình thành từ chính khoản vay...) để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Trong trường hợp người vay vi phạm các điều khoản của hợp đồng vay vốn và hợp đồng thế chấp với ngân hàng, ngân hàng được thực hiện quyền thu hồi nợ vay theo các điều khoản điều kiện đã ký kết. Tài sản thế chấp có thể linh hoạt là bất động sản đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán ký kết trực tiếp với chủ đầu tư, hợp đồng mua bán công chứng, ô tô... Tài sản có thể đứng tên của chính khách hàng hoặc vợ chồng khách hàng hoặc bên thứ 3 theo quy định từng thời kỳ của từng ngân hàng.
Thời gian vay thế chấp được chia thành 3 loại căn cứ theo khoản 3 Điều 10 trong Thông tư 39/2016/TT-NHNN, bao gồm:
- Vay thế chấp ngắn hạn: Tối đa 1 năm
- Vay thế chấp trung hạn: 2 - 5 năm
- Vay thế chấp dài hạn: Trên 5 năm tùy thuộc nhu cầu của khách hàng
Tổ chức tín dụng sẽ xem xét quyết định loại cho vay tùy thuộc theo nhu cầu của khách hàng.
2. Ưu điểm của hình thức vay thế chấp:
Người vay (hoặc bên thứ 3 bảo lãnh) có quyền sử dụng tài sản bảo đảm trong suốt thời hạn vay vốn. Tài sản bảo đảm đa dạng như bất động sản có giấy chứng nhận (quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở - sổ hồng; hoặc quyền sử dụng đất - sổ đỏ); tài sản hình thành từ vốn vay; tiền gửi; xe ô tô…
- Hạn mức vay lớn có thể từ 70 - 100% giá trị tài sản bảo đảm.
- Thời gian vay dài có thể lên tới 35 năm.
Lưu ý: Các con số cụ thể sẽ tùy thuộc vào chính sách cho vay của từng ngân hàng.
Do đó, hình thức vay thế chấp là giải pháp tối ưu cho những người có nhu cầu sử dụng nguồn vốn lớn cho nhiều mục đích khác nhau để nâng cao chất lượng cuộc sống, đầu tư cho sự phát triển của bản thân, gia đình hoặc doanh nghiệp.
3. Hình thức vay thế chấp phổ biến hiện nay
- Vay tiêu dùng thế chấp:
Giải pháp vay tiêu dùng thế chấp sẽ là lựa chọn phù hợp với người có nhu cầu như: Xây dựng, sửa chữa nhà, bù đắp xây dựng nhà/sửa chữa nhà, mua sắm trang thiết bị nội thất để hoàn thiện nhà, khám chữa bệnh chăm sóc sức khỏe…
- Vay mua nhà:
Vay thế chấp để mua nhà là một lựa chọn phổ biến được nhiều khách hàng lựa chọn để sớm sở hữu được một nơi an cư cho gia đình. Tài sản bảo đảm, tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản bảo đảm khác (bất động sản có giấy chứng nhận, sổ tiết kiệm...) - Vay mua ô tô
Vay thế chấp mua ô tô tại các ngân hàng hiện nay là hình thức vay trả góp dành cho khách hàng có nhu cầu mua xe ô tô mới/cũ với mục đích phục vụ nhu cầu đi lại cá nhân hoặc kinh doanh. Tài sản thế chấp là chính chiếc xe hình thành từ vốn vay hoặc một tài sản khác có giá trị và giấy chứng nhận.
- Vay kinh doanh
Vay thế chấp kinh doanh là giải pháp tối ưu cho các cá nhân, doanh nghiệp cần nguồn vốn lớn để mở rộng phát triển công việc. Đặc điểm chung của hình thức vay này là hạn mức cho vay cao, lãi suất ưu đãi.
4. Điều kiện cần đáp ứng khi vay thế chấp
Theo Điều 7 Thông tư số 18/VBHN-NHNN quy định về điều kiện vay vốn ngân hàng như sau:
“Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:
- Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.
- Có phương án sử dụng vốn khả thi.
- Có khả năng tài chính để trả nợ.”
Ngoài các quy định kể trên, các ngân hàng có thể có thêm một số điều kiện khác. Ví dụ như có tài sản bảo đảm hợp pháp và có giá trị, phù hợp với khoản vay thế chấp
Mục đích vay thế chấp hợp pháp và phù hợp với quy định của Ngân hàng trong từng thời kỳ, Lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu
5. Thủ tục vay thế chấp ngân hàng
- Hồ sơ vay thế chấp ngân hàng thường gồm các loại giấy tờ như sau:
+ Mẫu đơn đề nghị vay thế chấp của ngân hàng
+ CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực pháp lý
+ Hồ sơ chứng minh năng lực tài chính như: Bảng lương/Nguồn thu nhập từ các nguồn khác (cho thuê tài sản/hoạt động kinh doanh/cổ tức...)
+ Giấy tờ liên quan tài sản bảo đảm
+ Bản phương án sử dụng khoản vốn vay hợp pháp
Lưu ý: Mỗi ngân hàng có thể có những yêu cầu khác về giấy tờ đăng ký. Khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp tới ngân hàng để cập nhật thông tin chính xác.
6. Quy trình
Quy trình cơ bản trong vay thế chấp ngân hàng hiện nay bao gồm 4 bước như sau:
Bước 1: Nhận tư vấn về nhu cầu, thủ tục, hồ sơ của khách hàng
Bước 2: Cung cấp thông tin và hồ sơ vay vốn
Bước 3: Nhận kết quả phê duyệt khoản vay
Bước 4: Hoàn thiện thủ tuc và giải ngân khoản vay
7. Kinh nghiệm vay thế chấp ngân hàng
- Đảm bảo lịch sử tín dụng tốt
- Các ngân hàng thương mại hiện nay thường ưu tiên cho vay đối với những khách hàng có lịch sử tín dụng tốt, bởi vì đây là dấu hiệu cho thấy họ là có trách nhiệm thực hiện thanh toán các khoản vay đầy đủ và đúng hạn. Bên cạnh cơ hội được duyệt vay nhanh chóng, bạn còn có thể được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi, hạn mức cao, thời gian dài và phương thức thanh toán linh hoạt. Vì vậy, khi có ý định vay thế chấp ngân hàng, bạn nên xây dựng cho mình một lịch sử tín dụng tốt bằng cách:
+ Thanh toán các khoản vay thế chấp hoặc tín chấp đúng hạn
+ Sử dụng thẻ tín dụng hợp lý, trả nợ đầy đủ và đúng hạn hàng tháng
+ Chuẩn bị phương án sử dụng vốn cụ thể: Việc chuẩn bị một bản phương án sử dụng vốn chi tiết thể hiện sự nghiêm túc và trách nhiệm của người vay. Ngân hàng có thể thấy được rằng người vay đã cân nhắc kỹ lưỡng về mục đích vay vốn, kế hoạch tận dụng tối ưu nguồn tiền và khả năng hoàn trả. Điều này giúp người vay tăng khả năng được ngân hàng phê duyệt khoản vay với nhiều lợi thế về hạn mức, thời hạn, và mức lãi suất.
8. Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn vay
- Lập kế hoạch sử dụng nguồn vốn vay giúp bạn xác định rõ khả năng tài chính, số tiền đảm bảo sẽ trả hàng tháng cho ngân hàng. Điều này giúp bạn tránh được áp lực phải trả lãi suất hàng tháng hoặc hoàn vốn trước hạn.
- Lựa chọn ngân hàng uy tín: Vay thế chấp tại các ngân hàng uy tín mang lại nhiều lợi ích cho người vay như: lãi suất vay cạnh tranh; nhiều chương trình vay thế chấp linh hoạt đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng; thủ tục và quy trình vay chuyên nghiệp, đơn giản nhưng vẫn đảm bảo tính chính xác; hỗ trợ khách hàng nhanh chóng.
Vay thế chấp ngân hàng là giải pháp tài chính tối ưu cho các khách hàng có nhu cầu sử dụng nguồn vốn lớn trong thời gian dài, để nâng cao chất lượng cuộc sống hoặc phát triển công việc kinh doanh.
9. Cho vay lãi nặng
Theo quy định tại khoản 1, điều 2 nghị quyết số 01/2021/NQ-HĐTP của hội đồng thẩm phán TAND tối cao về một số từ ngữ thì "cho vay lãi nặng" là trường hợp bên cho vay cho bên vay vay tiền với mức lãi suất gấp 5 lần trở lên mức lãi suất cao nhất quy định tại khoản 1, điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp cho vay bằng tài sản khác (không phải là tiền) thì khi giải quyết phải quy đổi giá trị tài sản đó thành tiền tại thời điểm chuyển giao tài sản vay". Hiện nay, lãi suất cao nhất mà các bên có thể thỏa thuận nêu tại khoản 1, điều 468 Bộ luật Dân sự là 20%/năm. Do đó được xem là cho vay lãi nặng nếu các bên thỏa thuận mức lãi suất cao hơn 0,27%/ngày. Như vậy, người nào cho vay lãi ngày vượt quá 0,27%/ngày thì bị xem là cho vay lãi nặng.
Hành vi cho vay ngày với lãi suất vượt quá 0,27%/ngày thì bị xem là cho vay lãi nặng. Và tùy vào từng trường hợp cũng như mức độ vi phạm mà người cho vay lãi nặng có thể bị xử phạt hành chính hoặc phải chịu trách nhiệm hình sự. Cụ thể:
+ Về xử phạt hành chính: Có thể bị phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng theo điểm đ, khoản 4, điều 12 nghị định 144/2021/NĐ-CP của Chính phủ:
"Không đăng ký ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh trật tự mà cho vay tiền có cầm cố tài sản hoặc không cầm cố tài sản nhưng lãi suất cho vay vượt quá tỉ lệ lãi suất theo quy định của Bộ luật Dân sự".
+ Về trách nhiệm hình sự: Người cho vay nặng lãi có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội "cho vay nặng lãi trong giao dịch dân sự" theo điều 201 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) như sau:
"Người nào trong giao dịch dân sự mà cho vay với lãi suất gấp 5 lần mức lãi suất cao nhất quy định trong Bộ luật Dân sự, thu lợi bất chính từ 30 triệu đồng đến dưới 100 triệu đồng hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 200 triệu đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm. Phạm tội thu lợi bất chính từ 100 triệu đồng trở lên thì bị phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 1 tỉ đồng hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm".