Lưu ý pháp lý quan trọng cần biết trước khi mua nhà

Sau một quá trình dài tích luỹ, có thể là vay thêm của ngân hàng, người thân, bạn bè, chúng ta quyết định mua nhà nhằm “an cư, lạc nghiệp”, vậy nên có thể nói, mua nhà là một trong những quyết định quan trọng nhất trong cuộc đời của mỗi người. Tuy nhiên, thực tế đã có rất nhiều trường hợp người mua nhà bị mất tiền, hay cầm trên tay sổ hồng nhưng không ký công chứng, không đăng bộ, sang tên được vì nhà vướng tranh chấp, quy hoạch…

1. Kiểm tra nhà có thuộc trường hợp được phép mua bán hay không

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở, đối với các trường hợp thông thường, nhà chỉ được phép mua bán khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:

+ Đã có “sổ hồng”, sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

+ Không bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện;

+ Không bị kê biên;

+ Và không có quyết định thu hồi đất, hay thông báo giải tỏa, phá dỡ.

  Tuy nhiên, những thông tin trên sổ đỏ vẫn là chưa đủ, vì những thông tin như nhà có đang trang chấp hay không, có bị kê biên hay không, có nằm trong quy hoạch hay không có thể không có trong sổ hồng mà chủ nhà đưa chúng ta. Khi chủ nhà cung cấp giấy tờ nhà, chúng ta đã có thông tin về số nhà, số thửa đất, số tờ bản đồ, theo đó, chúng ta có thể nhờ các cơ quan có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng kiểm tra tính pháp lý của căn nhà chúng ta muốn mua.

2. Mua nhà đang thế chấp

Nhiều người băn khoăn, nhà đang thế chấp có được mua bán không? Câu trả lời là “có”, tuy nhiên, nếu mua nhà đang thế chấp, chúng ta phải thực hiện thêm các thủ tục và giấy tờ pháp lý nữa so với mua nhà bình thường. Có 2 cách để mua bán nhà thế chấp như sau:

– Cách thứ nhất: lập thỏa thuận ba bên, gồm bên mua, bên bán và ngân hàng đang nhận thế chấp. Theo cách này, người bán, người mua và ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

– Cách thứ hai: thay thế tài sản thế chấp khác. Theo cách này, bên bán sẽ sử dụng một tài sản khác để bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch với bên mua.

3. Kiểm tra tư cách người ký Hợp đồng

Khi tìm hiểu, xem để mua nhà, nhiều trường hợp chúng ta không được gặp trực tiếp chủ nhà mà làm việc qua bên môi giới. Với sức ép về thời gian và mức giá bán được bên môi giới cho là đã quá hợp lý, chúng ta dễ nôn nóng ký và thanh toán tiền đặt cọc trước khi gặp chủ nhà “thực” để ký Hợp đồng mua bán chính thức. Về phía người bán nhà, chỉ có người đứng tên trên sổ đỏ, được ghi nhận trong sổ với tư cách “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” hoặc người được người này ủy quyền hợp pháp thì mới có quyền ký đặt cọc, ký bán và nhận tiền. Nếu chúng ta giao dịch với người “không chính chủ” thì rủi ro rất lớn

4. Kê khai giá mua bán nhà

Hiện nay có nhiều trường hợp người dân mua bán nhà “hai giá”, tức là lập 2 hợp đồng: 1 hợp đồng ghi nhận giá trị thực mà bên mua trả cho bên bán, 1 hợp đồng công chứng ghi số tiền ít hơn giá trị thực, mục đích là để đóng thuế thấp hơn. Thực tế, đã có hàng chục nghìn hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất bị các Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế trả hồ sơ, không cho đăng ký vì giá kê khai trong Hợp đồng quá thấp và các cơ quan nhà yêu cầu các bên kê khai giá hợp lý, giá thực.

Theo quy định của luật, hành vi khai giá thấp hơn giá thực tế như vậy bị xem là hành vi trốn thuế và tuỳ vào mức độ vi phạm mà có thể bị xử phạt hành chính hoặc hình sự. Và thời gian qua, đã có một số vụ án hình sự bị khởi tố về hành vi trốn thuế khi mua bán nhà. Vì vậy, mọi người cần lưu ý vấn đề này. Có những người để dành cả đời mới đủ tiền mua một căn nhà, tưởng chừng đã yên tâm an cư lạc nghiệp nhưng chỉ vì không chú ý các vấn đề pháp lý liên quan đến căn nhà mà đã bị thiệt hại mất tiền, mất thời gian, vướng vào nợ nần, có khi còn ảnh hưởng đến đời sống hạnh phúc gia đình…